หน้าหลัก
ผลิตภัณฑ์และบริการ
โปรโมชั่น
ความรู้เกี่ยวกับธุรกิจ
SME Focus Magazine
งานสัมมนา
โครงการอบรม
คำนวณสินเชื่อเบื้องต้น
ค้นหาจุดบริการ
อัตราแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ

FOLLOW US Krungthai SME​


สนใจรับวิจัยธุรกิจและความรู้กรุงไทย SME ทางอีเมล์
Krungthai SME

ปี 2561 กำลังซื้อ และอุปทานเหลือขายสะสม ยังเป็นโจทย์ใหญ่ตลาดที่อยู่อาศัย

 

          ปี 2561 คาดกันว่าเศรษฐกิจจะมีทิศทางที่ดีขึ้น  การลงทุนโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐ และความคืบหน้าโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ จะช่วยหนุนการลงทุนภาคเอกชน และการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย แต่ดูเหมือนว่าปัจจัยลบเดิมๆ จะยังคงกดดันตลาดที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง คาดว่าการขายที่อยู่อาศัยในปี 2561 ยังมีข้อจำกัดไม่แตกต่างจากปี 2560 ทั้งนี้ จากข้อมูลที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในช่วง 10 เดือน ปี 2560 มีจำนวนเปิดขายใหม่รวม 90,861 หน่วย แต่ขายได้เพียง 31,067 หน่วย ลดลง 27.1 % (yoy)  อัตราขายได้อยู่ที่ 34.2% เทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อนที่เปิดขาย 95,058 หน่วย ขายได้ 42,645 หน่วย เพิ่มขึ้น 3.0% (yoy) อัตราขายได้อยู่ที่ 44.9%   ทั้งนี้ โจทย์สำคัญ คือ กำลังซื้อส่วนใหญ่ยังไม่ฟื้นตัว โดยเฉพาะกลุ่มกำลังซื้อระดับกลาง-ล่าง มีอัตราการปฎิเสธสินเชื่อในระดับสูงราว 40-50% ส่งผลให้ยอดขายที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในกลุ่มราคาระดับกลาง-ล่างลดลงมาก โดยกลุ่มราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ลดลง 91% (yoy) และกลุ่มราคา 1-3 ล้านบาท ลดลง 29.4% (yoy) ส่วนกลุ่มราคาระดับบน 5-10 ล้านบาท ยอดขายลดลง 14.9%  ราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปลดลง 11.2%(yoy) ขณะที่กลุ่มราคาระดับกลาง 3-5 ล้านบาท ลดลงน้อยที่สุด เพียง 2.3% (yoy) เนื่องจากในกลุ่มนี้ คอนโดมิเนียมขายได้เพิ่มขึ้น 25.3% ส่วนใหญ่เป็นโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่ประสบความสำเร็จในการขาย เนื่องจากศักยภาพของทำเลที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้าในพื้นที่ขั้นในและรอบใจกลางเมือง จึงมีผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยและลงทุน แม้ว่าราคาต่อหน่วยจะขยับสูงขึ้นมาก ขณะที่พื้นที่อยู่อาศัยเล็กลง  เหลือราว 22-25 ตร.ม./หน่วย ก็ตาม  ซึ่งในระยะต่อไปอาจส่งผลต่อการตัดสินใจของผู้เช่าหรือผู้ซื้อต่อ เมื่อขนาดห้องเล็กลงมากเทียบกับราคาที่ค่อนข้างสูง

NPL ในระบบธนาคารพาณิชย์ ยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
           คุณภาพของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย(Housing Loan) ยังมีความเสี่ยงสูง สะท้อนจากหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPLs) ของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในระบบธนาคารพาณิชย์ ยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ล่าสุด ไตรมาส 3/2560 มีจำนวน 66,909 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 22.3%(yoy) เทียบกับไตรมาสเดียวกันปีก่อนที่มีจำนวน 54,721 สัดส่วน NPL/Loan เพิ่มขึ้นเป็น 3.26% จาก 2.81 ในไตรมาสเดียวกันปีก่อน ทำให้สถาบันการเงินยังไม่ผ่อนคลายเงื่อนไขการพิจารณาสินเชื่อลง   ดังนั้น ยอดจองซื้อ (Presale) จึงไม่สะท้อนความสำเร็จด้านการขายของโครงการได้ทั้งหมด เพราะลูกค้าบางส่วนที่จองซื้อไปกลับไม่ผ่านเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน ทำให้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ เห็นได้จากจำนวนโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2560 ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2559 โดยในระยะ 9 เดือนแรก การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยูอาศัยรวมมีจำนวน 115,459 หน่วย ลดลง 14.0% (yoy) คอนโดมิเนียมที่มีการโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุดจำนวน 55,550 หน่วย ลดลง 19.7% (yoy) เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีจำนวน 69,216 หน่วย เพิ่มขึ้น 43.4%  จึงเป็นภาระของผู้ประกอบการที่จะต้องนำที่อยู่อาศัยนั้นกลับมาทำการขายรอบใหม่

บทสรุป
       ด้วยข้อจำกัดด้านกำลังซื้อและคุณภาพสินเชื่อ ทำให้การระบายที่อยู่อาศัยทั้งใหม่และเก่าค่อนข้างลำบาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งอุปทานที่อยู่อาศัยเหลือสะสมรอการขายหรือที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่หมดยังมีอยู่เป็นจำนวนมากและเพิ่มขึ้นจากช่วงก่อนหน้า ล่าสุด กลางปี 2560 มีจำนวน 193,820 หน่วย เพิ่มขึ้น 5.1% เทียบกับ ณ สิ้นปี 2559 ที่มีจำนวน 184,329 หน่วย โดยคอนโดมิเนียม มีจำนวนเหลือขายมากที่สุด 75,986 หน่วย คิดเป็น 39.2% รองลงมาคือ ทาวน์เฮ้าส์ จำนวน 60,288 หน่วย คิดเป็น 31.1% เมื่อพิจารณาที่อยู่อาศัยแบ่งตามระดับราคาพบว่า ราคา 1-3 ล้านบาท เหลือขายมากที่สุด จำนวน 106,509 ล้านบาท คิดเป็น 55 % ของที่อยู่อาศัยเหลือสะสมรอการขายทั้งหมด โดยในกลุ่มราคา 1-3 ล้านบาทนี้ มีคอนโดมิเนียมจำนวน 47,897 หน่วย  คิดเป็นสัดส่วน 45%  และทาวน์เฮ้าส์ จำนวน 48,186 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 45.2%  ขณะที่ที่อยู่อาศัยทั้ง 2 ประเภทนี้ ยังมีการเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้นอีกด้วย ส่วนทำเลที่มีที่อยู่อาศัยเหลือสะสมรอการขายค่อนข้างมาก ได้แก่ ทำเลรถไฟฟ้าสายสีม่วง (โซนนนทบุรี-บางซื่อ และโซนบางบัวทอง) บางนา- สมุทรปราการ และรังสิต-ปทุมธานี   เป็นผลมาจากการพัฒนาโครงการเป็นจำนวนมากรองรับการขยายเส้นทางรถไฟฟ้า และเป็นบทเรียนให้ผู้ประกอบการทบทวนการพัฒนาโครงการตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ๆที่จะเริ่มก่อสร้าง   ดังนั้น ปี 2561 ยังเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้งรายใหญ่ รายกลาง และรายเล็ก ต้องวางแผนพัฒนาโครงการอย่างระมัดระวัง ทั้งการเลือกทำเล ประเภทโครงการ และการทำการตลาด แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจจะมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นก็ตาม

โดย คุณศิริพร เจริญกัลป์ หัวหน้าส่วน Business Risk and Macro Research

Disclaimer : ข้อมูลในบทความ เป็นข้อมูลที่วิเคราะห์และรวบรวมจากแหล่งข้อมูลที่หลากหลาย และการเผยแพร่ข้อมูลเป็นไปเพื่อวัตถุประสงค์ในการให้ข้อมูลแก่ผู้ที่สนใจเท่านั้น โดย บมจ.ธนาคารกรุงไทย และผู้เขียน จะไม่รับผิดชอบในความเสียหายใดๆ ที่อาจเกิดขึ้นจากการที่มีบุคคลนำข้อมูลนี้ไปใช้ไม่ว่าโดยทางใด

อัพเดทเมื่อ 07/02/2561