ปี 2561 คาดกันว่าเศรษฐกิจจะมีทิศทางที่ดีขึ้น การลงทุนโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐ และความคืบหน้าโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ จะช่วยหนุนการลงทุนภาคเอกชน และการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย แต่ดูเหมือนว่าปัจจัยลบเดิมๆ จะยังคงกดดันตลาดที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง คาดว่าการขายที่อยู่อาศัยในปี 2561 ยังมีข้อจำกัดไม่แตกต่างจากปี 2560 ทั้งนี้ จากข้อมูลที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในช่วง 10 เดือน ปี 2560 มีจำนวนเปิดขายใหม่รวม 90,861 หน่วย แต่ขายได้เพียง 31,067 หน่วย ลดลง 27.1 % (yoy) อัตราขายได้อยู่ที่ 34.2% เทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อนที่เปิดขาย 95,058 หน่วย ขายได้ 42,645 หน่วย เพิ่มขึ้น 3.0% (yoy) อัตราขายได้อยู่ที่ 44.9% ทั้งนี้ โจทย์สำคัญ คือ กำลังซื้อส่วนใหญ่ยังไม่ฟื้นตัว โดยเฉพาะกลุ่มกำลังซื้อระดับกลาง-ล่าง มีอัตราการปฎิเสธสินเชื่อในระดับสูงราว 40-50% ส่งผลให้ยอดขายที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในกลุ่มราคาระดับกลาง-ล่างลดลงมาก โดยกลุ่มราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ลดลง 91% (yoy) และกลุ่มราคา 1-3 ล้านบาท ลดลง 29.4% (yoy) ส่วนกลุ่มราคาระดับบน 5-10 ล้านบาท ยอดขายลดลง 14.9% ราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปลดลง 11.2%(yoy) ขณะที่กลุ่มราคาระดับกลาง 3-5 ล้านบาท ลดลงน้อยที่สุด เพียง 2.3% (yoy) เนื่องจากในกลุ่มนี้ คอนโดมิเนียมขายได้เพิ่มขึ้น 25.3% ส่วนใหญ่เป็นโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่ประสบความสำเร็จในการขาย เนื่องจากศักยภาพของทำเลที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้าในพื้นที่ขั้นในและรอบใจกลางเมือง จึงมีผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยและลงทุน แม้ว่าราคาต่อหน่วยจะขยับสูงขึ้นมาก ขณะที่พื้นที่อยู่อาศัยเล็กลง เหลือราว 22-25 ตร.ม./หน่วย ก็ตาม ซึ่งในระยะต่อไปอาจส่งผลต่อการตัดสินใจของผู้เช่าหรือผู้ซื้อต่อ เมื่อขนาดห้องเล็กลงมากเทียบกับราคาที่ค่อนข้างสูง
NPL ในระบบธนาคารพาณิชย์ ยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
คุณภาพของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย(Housing Loan) ยังมีความเสี่ยงสูง สะท้อนจากหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPLs) ของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในระบบธนาคารพาณิชย์ ยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ล่าสุด ไตรมาส 3/2560 มีจำนวน 66,909 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 22.3%(yoy) เทียบกับไตรมาสเดียวกันปีก่อนที่มีจำนวน 54,721 สัดส่วน NPL/Loan เพิ่มขึ้นเป็น 3.26% จาก 2.81 ในไตรมาสเดียวกันปีก่อน ทำให้สถาบันการเงินยังไม่ผ่อนคลายเงื่อนไขการพิจารณาสินเชื่อลง ดังนั้น ยอดจองซื้อ (Presale) จึงไม่สะท้อนความสำเร็จด้านการขายของโครงการได้ทั้งหมด เพราะลูกค้าบางส่วนที่จองซื้อไปกลับไม่ผ่านเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน ทำให้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ เห็นได้จากจำนวนโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2560 ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2559 โดยในระยะ 9 เดือนแรก การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยูอาศัยรวมมีจำนวน 115,459 หน่วย ลดลง 14.0% (yoy) คอนโดมิเนียมที่มีการโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุดจำนวน 55,550 หน่วย ลดลง 19.7% (yoy) เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีจำนวน 69,216 หน่วย เพิ่มขึ้น 43.4% จึงเป็นภาระของผู้ประกอบการที่จะต้องนำที่อยู่อาศัยนั้นกลับมาทำการขายรอบใหม่
บทสรุป
ด้วยข้อจำกัดด้านกำลังซื้อและคุณภาพสินเชื่อ ทำให้การระบายที่อยู่อาศัยทั้งใหม่และเก่าค่อนข้างลำบาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งอุปทานที่อยู่อาศัยเหลือสะสมรอการขายหรือที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่หมดยังมีอยู่เป็นจำนวนมากและเพิ่มขึ้นจากช่วงก่อนหน้า ล่าสุด กลางปี 2560 มีจำนวน 193,820 หน่วย เพิ่มขึ้น 5.1% เทียบกับ ณ สิ้นปี 2559 ที่มีจำนวน 184,329 หน่วย โดยคอนโดมิเนียม มีจำนวนเหลือขายมากที่สุด 75,986 หน่วย คิดเป็น 39.2% รองลงมาคือ ทาวน์เฮ้าส์ จำนวน 60,288 หน่วย คิดเป็น 31.1% เมื่อพิจารณาที่อยู่อาศัยแบ่งตามระดับราคาพบว่า ราคา 1-3 ล้านบาท เหลือขายมากที่สุด จำนวน 106,509 ล้านบาท คิดเป็น 55 % ของที่อยู่อาศัยเหลือสะสมรอการขายทั้งหมด โดยในกลุ่มราคา 1-3 ล้านบาทนี้ มีคอนโดมิเนียมจำนวน 47,897 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 45% และทาวน์เฮ้าส์ จำนวน 48,186 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 45.2% ขณะที่ที่อยู่อาศัยทั้ง 2 ประเภทนี้ ยังมีการเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้นอีกด้วย ส่วนทำเลที่มีที่อยู่อาศัยเหลือสะสมรอการขายค่อนข้างมาก ได้แก่ ทำเลรถไฟฟ้าสายสีม่วง (โซนนนทบุรี-บางซื่อ และโซนบางบัวทอง) บางนา- สมุทรปราการ และรังสิต-ปทุมธานี เป็นผลมาจากการพัฒนาโครงการเป็นจำนวนมากรองรับการขยายเส้นทางรถไฟฟ้า และเป็นบทเรียนให้ผู้ประกอบการทบทวนการพัฒนาโครงการตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ๆที่จะเริ่มก่อสร้าง ดังนั้น ปี 2561 ยังเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้งรายใหญ่ รายกลาง และรายเล็ก ต้องวางแผนพัฒนาโครงการอย่างระมัดระวัง ทั้งการเลือกทำเล ประเภทโครงการ และการทำการตลาด แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจจะมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นก็ตาม
โดย คุณศิริพร เจริญกัลป์ หัวหน้าส่วน Business Risk and Macro Research
Disclaimer : ข้อมูลในบทความ เป็นข้อมูลที่วิเคราะห์และรวบรวมจากแหล่งข้อมูลที่หลากหลาย และการเผยแพร่ข้อมูลเป็นไปเพื่อวัตถุประสงค์ในการให้ข้อมูลแก่ผู้ที่สนใจเท่านั้น โดย บมจ.ธนาคารกรุงไทย และผู้เขียน จะไม่รับผิดชอบในความเสียหายใดๆ ที่อาจเกิดขึ้นจากการที่มีบุคคลนำข้อมูลนี้ไปใช้ไม่ว่าโดยทางใด
อัพเดทเมื่อ 07/02/2561
